1: GENEREL  INFORMATION.

Ejerforeningens ordinære generalforsamling traf i april 2015 beslutning om at etablere individuel måling og afregning af vandforbrug i bebyggelsens lejligheder. Der har i en årrække været foretaget individuel måling og afregning af varmeforbrug.

Måling af vand- og varmeforbrug  sker via et radio-fjernaflæsningssystem.

Ejerforeningens bestyrelse og administration skal påse, at der årligt udarbejdes vand- og varmeregnskab. Bestyrelsen er bemyndiget til at antage et selskab til udarbejdelse af vand­ og varmefordelingsregnskab med årsopgørelser til hver ejer.

Separat vand- varmeregnskab sendes til ejerne primo det nye regnskabsår med oplysning om forbrug incl. efterregulering. Regnskabsåret er 1/6 – 31/5.

Bestemmelserne i nærværende regulativ er vedtaget af ejerforeningens øverste myndighed, generalforsamlingen, og må derfor opfattes som en juridisk forpligtende aftale, som ethvert medlem af ejerforeningen skal overholde og er forpligtet til at påse bliver overholdt, hvis en ejer overdrager benyttelsen af ejerlejligheden til andre.

Den til enhver tid værende ejer af en ejerlejlighed hæfter for ejerlejlighedens vand- og varmeforbrug med den vedtægtsbestemte sikkerhed, som ejerforeningen har tinglyst i den pågældende ejerlejlighed.

Det påhviler den af ejerforeningen valgte bestyrelse at administrere i overensstemmelse med nærværende regulativ. Bestyrelsen bemyndiges til i fortolkningstilfælde at træffe afgørelser. Bestyrelsens beslutninger kan indbringes for generalforsamlingen.

2. VARME- OG VANDMÅLERE.

Elektroniske målere og radiatorer:

De i ejerlejligheden installerede målere må ikke fjernes eller beskadiges. Hvis en ejer konstaterer, at en måler ikke er funktionsdygtig eller er blevet beskadiget, skal ejeren omgående rette henvendelse til inspektørkontoret og anmelde dette.

Hvis ejerforeningens administration konstaterer, at en måler ikke er funktionsdygtig, retter ejerforeningens administration eller det selskab, der har bemyndigelse hertil, henvendelse til den pågældende ejer, der har pligt til straks at give ejerforeningens repræsentant/håndværker adgang til ejerlejligheden for at foretage udbedring.

Radiatorer og målere må ikke fjernes uden bestyrelsens forudgående godkendelse. Ved installering af vandbaseret gulvvarme  og håndklædetørrere har den pågældende ejer pligt til uden ophold at anmelde dette til inspektørens kontor med henblik på at ansætte varmeforbruget skønsmæssigt afhængigt af forholdene.

Er radiator uden tilladelse fjernet, kan bestyrelsen forlange reetablering af tilsvarende radiator for pågældende ejers regning.

Erstatning: Hvis en ejer beskadiger eller fjerner en måler, er den pågældende pligtig at betale udbedringsudgiften.

Erstatningsansvaret følger almindelig erstatningsret, så en ejer kun er ansvarlig for skader, der kunne være undgået ved almindelig agtpågivenhed, medens en ejer ikke er ansvarlig for funktionsstop, der skyldes konstruktionsfejl eller lignende vedrørende måleren.

Bemærk, at en ejer altid er objektiv ansvarlig for sin eventuelle lejers handlinger.

Skønsmæssig  fastsættelse afvand- og varmeforbrug:

Hvis måling af vand- og varmeforbrug over en periode ikke har været mulig, fastsættes forbruget skønsmæssigt, men med behørig hensyntagen til ejerens tidligere, registrerede forbrug, hvis sådant forefindes.

Findes der på grund af ejerskift ikke et konstaterbart, tidligere forbrug for den pågældende beboer, kan bestyrelsen fastsætte forbruget efter et normalt forbrug, der beregnes skønsmæssigt af bestyrelsen med tillæg af 25 %.

Tillægget bliver dog kun aktuelt, hvor det efter almindelige erstatningsretlige principper kan lægges ejeren/beboerne til last, at en måler har været ude af funktion i en længere periode.

3. AFLÆSNING:

Adgang til ejerlejlighederne: Selvom aflæsning af målerne sker ved fjernaflæsning, er enhver ejer pligtig til at give administrationen eller dennes repræsentant adgang til at besigtige målerne i ejerlejligheden, når dette findes påkrævet, hvad enten det sker som led i en kontrol af målernes funktionsdygtighed, eller i forbindelse med ønsket om at foretage manuel aflæsning, reparation, nyinstallation, udskiftning af batterier eller lignende. Vedtægternes § 16,3 finder i denne henseende anvendelse.

Vedtægternes § 16,3 har følgende ordlyd:

“Enhver lejlighedsejer er pligtig til at give de af ejendomsinspektøren anviste håndværkere adgang til sin ejerlejlighed, når dette er påkrævet af hensyn til reparationer, vedligeholdelse m.v. “

Generalforsamlingens bemyndigelse i forlængelse af vedtægternes § 16,3:

Generalforsamlingen bemyndiger ved vedtagelsen af nærværende regulativ bestyrelsen eller dennes repræsentant til i nødvendige tilfælde at skaffe sig adgang til en ejerlejlighed.

Det er en betingelse, at bestyrelsen ikke på anden måde har kunnet få ejeren til at give bestyrelsen adgang til lejligheden, men har bestyrelsen forgæves ved 2 forudgående, skriftlige henvendelser med passende varsler minimum 14 dage ikke kunnet skaffe kontakt til ejeren eller beboerne, er bestyrelsen bemyndiget til at trænge ind i lejligheden, når dette skønnes fornødent for at sikre bebyggelsen en korrekt måling og afregning af vand- og varmeforbrug.

Gebyr m.v.: Hvis bestyrelsen er nødt til at håndhæve den under punkt b. anførte fremgangsmåde, kan bestyrelsen pålægge den pågældende ejer at betale alle de med denne indtrængen forbundne omkostninger, herunder udgifter til låsesmed samt at betale et administrationsgebyr. Gebyrets størrelse fastsættes af bestyrelsen ud fra de omkostninger, der medgår hertil.

4. VARMEFORBRUG – BEREGNINGSGRUNDLAG:

Ved måling af varmeforbruget opnås individuel afregning af forbrug til opvarmning af radiatorer i de enkelte ejerlejligheder. Formålet er at opnå besparelser samt en rimelig og retfærdig fordeling af udgifterne ved opvarmning af bebyggelsen.

Principper for beregning af varmeprisen: Varmeprisen består af faste udgifter og variable udgifter.

De faste udgifter omfatter omkostningerne til alle fællesfaciliteter, herunder varmecentral, fællesrum (inspektørkontor og selskabslokaler), vedligeholdelsesudgifter herunder udgifter til nødvendige målerudskiftninger, administration, finansierings- og driftsudgifter samt udgifter til det selskab, der er antaget til at forestå aflæsning og udarbejdelse af regnskab.

Ved hver målerudskiftning betaler ejerforeningen leverandørens regning. Årets udgifter til målerudskiftninger indgår herefter i de faste udgifter.

De faste udgifter, der fordeles efter areal, opgøres ved varmeregnskabsårets afslutning, idet bestyrelsen  fortsat  bemyndiges til ved varmeregnskabsårets begyndelse at budgettere en udgift for det kommende regnskabsår, som skal indgå i a conto opkrævningerne til de enkelte beboere.

De faste udgifter skal fordele de af bebyggelsens omkostninger, der ikke direkte afhænger af forbrug.

De variable udgifter udgør betaling for det i enheder målte varmeforbrug i hver ejerlejlighed. Heri indgår udgifter til køb af varme hos Høje-Taastrup Fjernvarme incl. opvarmning af koldt vand til varmt brugsvand samt ledningstab.

De variable udgifter betales i forhold til den enkelte ejers målte forbrug.

Hver enkelt radiator i bebyggelsen er målt op, og på baggrund af disse opmålinger  er der beregnet en “teknisk faktor” for den pågældende radiator.  Denne  faktor er udtryk for radiatorens varmeydelse, og radiatorens størrelse og udformning er grundlaget for den tekniske faktor. Den tekniske faktor anvendes til regulering af antallet af enheder, hvilket fremgår af årsopgørelsen. For hver ejerlejlighed er der udarbejdet et teknisk grunddatablad, der angiver radiatorens tekniske faktor. Ved udskiftning af radiator beregnes ny radiators tekniske faktor.

5. VARMT BRUGSVAND – BEREGNINGSGRUNDLAG:

Ved varmt vand forstås det opvarmede vand, der tappes af haner, og som ikke indgår i rumopvarmningen.

Principper for beregning af prisen:
Prisen for det varme vand fastsættes som en enhedspris med en nedenfor under pkt. 8 anført nærmere fastsat andel af de variable udgifter til opvarmning af vandet. Beregningen sker i henhold til det forbrug, der registreres på varmtvandsmålerne.

6. VANDFORBRUG – BEREGNINGSGRUNDLAG:

Ved vandforbrug forstås det koldtvandsforbrug, som måles i hver  enkelt  ejerlejlighed, samt det forbrug af vand, der opvarmes til varmt brugsvand. (Alene vandforbruget, idet udgiften til selve opvarmningen af vandet er indeholdt i varmeregnskabet, jfr. pkt. 5 og pkt. 8).

Der er i lejlighederne etableret målere for både varmt og koldt vand.

Principper for beregning af prisen for vand: Vandprisen består af faste udgifter og variable udgifter.

De faste udgifter omfatter omkostningerne til alle fælles faciliteter, herunder installationer der er medvirkende til at forsyne bebyggelsen og de enkelte ejerlejligheder  med vand, vedligeholdelsesudgifter, udgifter til nødvendige  målerudskiftninger, administration, finans- og driftsudgifter tilknyttet vandforsyningen samt udgifter til det selskab, der er antaget til at forestå aflæsning og udarbejdelse af regnskab.

Ved hver målerudskiftning betaler ejerforeningen leverandørens regning. Årets udgifter til målerudskiftninger indgår herefter i de faste udgifter.

De faste udgifter, der fordeles efter fordelingstal, opgøres ved vandregnskabsårets afslutning, idet bestyrelsen bemyndiges til ved vandregnskabsårets begyndelse at budgettere en udgift for det kommende regnskabsår, som skal indgå i acontoopkrævningerne til de en kelte beboere.

De faste udgifter skal fordele de af bebyggelsens omkostninger, der ikke direkte afhænger af forbrug.

De variable udgifter udgør betaling for det i m³ målte vandforbrug i hver ejerlejlighed. Heri indgår udgifter til køb afvand hos Høje Taastrup Forsyning, incl. det vand, der anvendes til opvarmet brugsvand, ledningstab samt driftsforbrug.

De variable udgifter betales i forhold til den enkelte ejers målte forbrug.

7. KORREKTION  FOR BELIGGENHED

Ad varmeregnskabet, Forinden afregning af varmeforbruget korrigeres målerregistreringen i den enkelte boligenhed i henhold til de af Minols beregnede korrektionsfaktorer, som fremgår af vedhæftede bilag 1.

8. ÅRSREGNSKAB

Det påhviler bestyrelsen at foranledige, at der hvert år udarbejdes et årsregnskab vedrørende varme- og vandforbrug  i bebyggelsen for perioden 1/6- 31/5.

Regnskabet  udarbejdes efter sædvanlige principper og i henhold  til ovenstående, jfr. pkt.

1. Bestyrelsen skal påse, at der via ejerforeningens administrator pr. 1.10. sker opkrævning/tilbagebetaling til de pr. denne dato værende ejere i henhold til regnskabet. Opkrævning/tilbagebetaling foretages samtidig med betaling af fællesudgift pr. 1.10.

Både vand- og varmeregnskabet kan efter bestyrelsens vurdering indeholde opsparing til løbende udskiftning af nedslidte målere.

Efterregulering af forbrug finder sted i forbindelse med de sædvanlige betalinger af fællesudgifter i op- eller nedadgående retning primært via PBS.

Såfremt en ejer ønsker at fremsætte indsigelse mod en årsopgørelse, skal indsigelsen sendes skriftligt til ejerforeningens administrator senest 6 uger efter modtagelsen af årsopgørelsen. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Bestyrelsen er bemyndiget til at afvise indsigelser, der modtages efter ovennævnte frist.

Beregningsgrundlag for varmeregnskab: Den totale varmeudgift, der dækker omkostninger til at forsyne bebyggelsen med varme og varmt vand jf. de regnskabsprincipper, der hidtil er anvendt ved opgørelsen af det årlige varmeregnskab.

De variable udgifter betales efter de enheder, som varmemålerne h.h.v. varmtvands­ målerne registrerer, og fordeles med 80 % til rumopvarmning og 20 % til opvarmning af brugsvand. Af det beløb, der udgør summen for rumopvarmningens 80%, overføres 10%  til faste udgifter. Dette er standardfordelinger, der kun kan ændres af en generalforsamling. Herefter beregnes enhedspris, der betales i.h.t. målt forbrug.

De faste udgifter betales i.h.t. lejlighedernes arealer (m²).

Beregningsgrundlag for vandregnskab:

Den totale vandudgift dækker omkostninger til at forsyne bebyggelsen med vand, jfr. regnskabsprincipper 6 b. Den totale vandudgift opgøres som Høje Taastrup kommunes år lige a/c-opkrævning, tillagt/fratrukket kommunens afregning af underskud/overskud af forudgående kalenderårs vandforbrug.

De faste udgifter betales i.h.t. fordelingstal.

9. FLYTNINGER / EJERSKIFTER:

Ved enhver flytning, hvad enten  denne skyldes  ejerskifte eller (gen)-udlejning, påhviler det den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden at foranledige, at inspektørkontor eller administrator får meddelelse om fraflytning og navn på de nye beboere.

Denne meddelelse skal gives ejerforeningen hurtigst muligt, når fraflytning er sket. Den fraflyttede ejer og den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden hæfter solidarisk for enhver restance, herunder også efterbetalingskrav i henhold til saldo i årsregnskab, som helt eller delvist måtte påhvile en fraflyttet ejer. Ejerforeningens krav er omfattet af en vedtægtsbestemt sikkerhed i de enkelte ejerlejligheder.

Når ejerforeningen har modtaget meddelelse om beboeres fraflytning, kan ejerforeningens administration udarbejde en foreløbig afregning til tidligere ejere. For denne afregning opkræves et flyttegebyr, som indeholder honorar for fraflytningsafregning til administrator og det selskab, der forestår aflæsning og regnskab. Bestyrelsen bemyndiges til at fastsætte størrelsen på flyttegebyret ud fra de omkostninger, der medgår hertil.

10. A CONTO OPKRÆVNINGER:

Bestyrelsen er bemyndiget til at regulere a conto opkrævningerne inden udløbet af et regnskabsår, hvis der viser sig at være væsentligt grundlag herfor.

I efterfølgende regnskabsår fastsættes a conto betalinger så vidt muligt i henhold til det forudgående års konstaterede forbrug. Hvis der er sket ejerskifter fastsættes a conto ydelser efter bestyrelsens skøn.

Den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden hæfter for tidligere ejers restancer, renter, gebyrer, eventuelle incassoomkostninger m.v., og det påhviler en tilflyttende ejer at sikre sig, at den fraflyttede ejer har betalt eventuelle restancer m.v.  til  ejerforeningen. Saldi i.h.t. flytteopgørelser udbetales/opkræves ikke af ejerforeningen/administrationen, der kun udbetaler/opkræver i.h.t. årsregnskab til den til enhver tid værende ejer på afregningstidspunktet.

Såfremt en ejer ikke rettidigt betaler a conto opkrævninger eller eventuel opkrævning i forbindelse med årsafregning, pålægges et gebyr, der fastsættes af bestyrelsen og tilfalder ejerforeningen.

Samtidig med gebyrets fastsættelse skal den pågældende ejer anmodes om at foretage betalingen inden 10 dage. Overskrides denne betalingsfrist påhviler det bestyrelsen at påse, at fordringen overgår til retslig inkasso i.h.t. den til enhver tid gældende inkassolovgivning med de deraf følgende sædvanlige yderligere omkostninger for den pågældende ejer.

Ejerforeningens medlemmer tiltræder, at ejerforeningen for sådanne restancer har sikker­ hed i den vedtægtsbestemte sikkerhedsstillelse, som ejerforeningen har i hver enkelt ejer­ lejlighed. Renter kan pålægges i henhold til renteloven.

Faktor for varmeregulering i Taastrup Have:

Din varmemåler aflæsning bliver bl.a. X med denne fordelingsfaktor, før varmeforbruget prissættes.

Det vil sige at “ydre lejligheder” får mere varme for pengene end de lejligheder som ligger inde i husene.

Faktor 0,83: 2. sal – gavl.

Faktor 0,85: Stuen – gavl.

Faktor 0,90: 2. sal uden gavl.

Faktor 0,92: 1. sal – gavl samt stuen uden gavl.

Faktor 1,00: 1. sal uden gavl.

Denne fordeling er i tidernes morgen udregnet af ingeniørerne hos Minol i Ølstykke.