Ejerforeningen Taastrup Have

År 2023, den 26. april, kl. 18.30 afholdtes i Medborgerhuset, Taastrup, ordinær generalforsamling i Ejerforeningen Taastrup Have.

Tilstede var 46 ejerlejligheder repræsenteret med et samlet fordelingstal på 273.

Tilstede var endvidere inspektør Karsten Frederiksen, advokat Steen Ternstrøm og advokat Mette Ternstrøm.

Formand Erik Larsen bød velkommen og præsenterede dernæst advokaterne, bestyrelsesmedlemmerne og inspektøren.

Dagsorden var i.h.t. indkaldelse af 3. april 2023:

Ad 0. Valg af dirigent og referent:

På formandens forslag blev advokat Steen Ternstrøm valgt som dirigent.

Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var beslutningsdygtig.

Advokat Mette Ternstrøm blev valgt som referent.

Ad 1. Årsberetning for 2022 og forelæggelse af årsrapport til godkendelse:

Formanden henviste til den beretning, der er at finde på foreningens hjemmeside.

Formanden oplyste, at der siden april 2022 er solgt 21 lejligheder i Taastrup Have (sidste år var tallet 39). Der er udlejet 71 lejligheder, svarende til 20,1% af foreningens lejligheder, hvoraf der ikke forelå gyldige kontrakter på 43 lejligheder. De oprindelige ejere IS Taastrup Have har 26 ejerlejligheder tilbage med et samlet fordelingstal på 159. De 26 lejligheder svarer til 7,34% af det samlede antal lejligheder.

Supplerende oplyste formanden, at år 2022 havde været et uheldigt år. Underskud på kr. 403.254 skyldes hovedsagelig ekstraudgifter på inddækning ved taghætter, et hængeparti fra 2021 vedrørende fortovsrenovering, hvor der i januar 2022 blev anvendt ca. 140.000 og en ekstraudgift til el grundet krigen i Ukraine.

I januar måned 2023 manglede Ejerforeningen likvide midler til at dække de udgifter, der skulle betales, og det var nødvendigt at indgå aftale med banken om bevilliget overtræk på kr. 300.000. januar er en måned med mange udgifter, og der er nu rettet op på situationen pr. 1. april. Det er første gang nogensinde, at foreningen ikke har haft likvide midler til at betale regningerne, og årsagen er, at Ejerforeningen via driften har betalt Toiletexperten for arbejdet, der er udført i forbindelse med udskiftning af radiatorer.

Formanden oplyste i øvrigt, at der pr. 1. juli 2023 kommer en ny affaldscontainer til tekstiler, der kun omfatter klude og andre tekstiler, der ikke kan genbruges. Affaldscontaineren vil blive placeret ved genbrugsgård (Taastrup Have 43).

Formanden kom med en bøn til beboerne – tøm plastikposer med dåser, inden dåserne hældes i metalcontaineren. Plastposen skal i plastcontaineren, ellers vil metalcontaineren ikke blive tømt.

Med hensyn til vejen ved Selsmosen oplyste formanden, at byrådet har truffet beslutning den 5.2.2023, og som Michael Ziegler udtalte om projektet for 3-4 år siden: ”Erik, den vej kommer”. Formanden oplyser, at han har gjort, hvad han kunne og fortsat vil tale mod at vejen bliver etableret.

Om udviklingen i området oplyste formanden, at Tåstruphave snart får nye naboer på bold banerne mellem Tåstrupshave og Selsmosen. Der vil blive bygget rækkehuse og etagebyggeri mod Taastrupgårdsvej. Der har været flere udmeldinger undervejs, men slutresultatet er, at der bliver bygget i alt 275 boliger med 1 P-plads pr. bolig, 2 cykelstativer og en smal ensporet vej.

Formanden oplyste, at vandmålerne senest var skiftet for ca. 9 år siden, og at der i.h.t. lovgivningen skulle opsættes nye vandmålere. Foreningen måtte forvente en udgift i den forbindelse på kr. 400.000 – 500.000. Formanden oplyste, at der er mulighed for at abonnere på Brunata Online. Beboerne kan gratis søge om medlemskab ved at sende en e-mail til Brit på administrators kontor: brit@ternstrom.dk Medlemskabet er gratis, og man vil på hjemmesiden kunne se sit individuelle forbrug af varme, og på sigt vil man også kunne se sit vandforbrug.

Teddy Kristiansen (36, 2. th.) forespurgte, om man fra bestyrelsens side har overvejet, om der skulle indsættes p-vagter. Formanden oplyste, at der i år ikke er talt om dette i bestyrelsen. Der er på tidligere generalforsamlinger blevet stillet forslag herom, men dette er blevet nedstemt, men at det på sigt kan blive nødvendigt.

Martin spurgte, om man kan gøre noget ved dem, der parkerer ulovligt på vejene, og hvordan indkørslen til den nye vil blive. Formanden svarede, at der i.h.t. husordenen kun må parkeres indenfor afmærkede parkeringspladser, og at man har været i kontakt med Politiet flere gange.

Det kunne i øvrigt bekræftes, at man vil skulle benytte samme indkørsel, som dog vil starte helt oppe langs banen. Indkørsel til Tåstrup Have bliver en sidevej til Selsmosen.

En beboer oplyste, at han har set, at der er blevet udstedt p-bøder til folk, der har parkeret uhensigtsmæssigt, hvilket glædede forsamlingen og bestyrelsen.

Mevlide (5, 1. mf.) oplyste, at der i byrådet har været bred enighed om at stemme for vejen ved Selsmosen.

Mike (13, 2. th.) spurgte, om bestyrelsen er opmærksom på, at matriklen gik ud forbi hækkene. Steen Ternstrøm oplyste, at bestyrelsen er meget bevidste om, hvor skellet ligger, og at der er opsat skelpæle.

Der var i øvrigt ikke flere bemærkninger til beretningen, der blev taget til efterretning.

Dirigenten gennemgik herefter det udsendte regnskab med resultatopgørelse og balance.

F.s.a. driftsregnskabet henledtes opmærksomheden de store uforudsete udgifter, der havde været, i forbindelse med fugtskader og inddækning af taghætter, som var kr. 437.349 mod i de i budgettet afsatte kr. 30.000. Desuden havde der været udgifter til fortov og fliselægning på i alt kr. 613.422, mod de i budgettet afsatte kr. 240.000. Det var denne opgave, som man ikke nåede i 2021. Endelig var udgifterne til el kr. 250.071, mod de i budgettet anslåede kr. 180.000.

Dirigenten bemærkede i øvrigt, at der ikke var solgt værdipapirer, selvom værdipapirerne kursværdi i balancen var ca. kr. 80.000 lavere i 2022 end i 2021. Forklaringen var, at den nye revisor opstiller regnskabet anderledes end tidligere, og at den aktuelle kursværdi af værdipapirerne medtages i regnskabet.

I årsregnskabet var der et driftsmæssigt underskud på kr. 626.550, og det kunne måske undre beboerne, at foreningens likvide beholdning den 31.12.2021 var kr. 2.878.862 mod de pr. 31.12.2022 kr. 232.944. Dette skyldes, dels driftsmæssigt underskud, dels at foreningen har et tilgodehavende på ca. kr. 1.755.000 overfor ejere, der har fået udskiftet radiatorer på foreningens regning. Det vender man tilbage til i forbindelse med det fremsatte forslag, der behandles under næste punkt på dagsordenen.

Dirigenten kunne konstatere, at forsamlingen enstemmigt godkendte årsrapporten.

Ad 2. Budget 2023 og fastsættelse af månedlig fællesbidrag:

Som administrator orienterede Steen Ternstrøm om grundlaget for budgetforslaget i regnskabets s. 10, hvor det bl.a. blev bemærket, at der var afsat kr. 1.000.000 til almindelig vedligeholdelse af bygninger, kr. 494.620 til fællesarealer, kr. 260.000 til forbrugsafgifter herunder el, og at stigning i posten administration og revision skyldes sædvanlig årlig regulering i h.t. nettoprisindekset.

Steen Ternstrøm oplyste, at budgetforslaget forudsætter uændret fællesbidrag, og at der budgetteres med et lille overskud kr. 2.339.

Formanden bemærkede, at det fremlagte budget forudsætter, at generalforsamlingen stemmer for det af bestyrelsen fremsatte forslag 3a.

Mike (13, 2. th.) forespurgte, om det var realistisk, at der ikke skulle sættes flere midler af til lønninger. Formanden oplyste, at det forventedes, at Bjarne og Karsten kunne klare det indenfor det afsatte beløb. Dirigenten bemærkede i den forbindelse, at der var en lille stigning i lønudgiften på ca. kr. 40.000 i 2023.

Dirigenten påpegede igen, at der den 1.1.2022 stod ca. kr. 2.800.000 i foreningens opsparing, og at det nu så helt anderledes ud, fordi foreningen havde lagt kr. 1.755.000 for ejere i forbindelse med installering af radiatorer. Dirigenten bemærkede endvidere, at overraskelser på udgiftssiden, som tidligere oplyst under formandens beretning, havde medført et uforudset underskud på driften.

Sussie Andersen (38, 1. th.) forespurgte, hvornår vandmålerne ville blive skiftet. Formanden svarede, inden den 1.6.2024.

Da der ikke var flere spørgsmål eller bemærkninger til budgettet, blev vedtagelse af budgettet stillet i bero, og derefter gik man videre til punkt 3.a på dagsordenen.

Efter behandling af pkt. 3.a i dagsordenen blev budgettet godkendt.

Ad 3. Forslag:

a) Forslag om bestyrelsen bemyndiges til at optage et 10-årigt lån på op til kr. 1.755.600 til fuld finansiering af radiatorprojektet:

Dirigenten forklarede, at der er 330 lejligheder, der har været med i radiatorprojektet, og at prisen pr. radiator er kr. 5.320. Udgiften er ens for ejerne. Det opgøres ikke efter fordelingstal. Udlægget på kr. 1.755.600 har medført, at Ejerforeningen har et indtægtsbehov, og dette behov kan dækkes enten ved, at ejerne i projektet betaler kontant, eller deltager i et 10-årigt lån med en variabel rente på 5-6%, som så hver måned afdrages over fællesudgifterne med kr. 60 pr. måned pr. lejlighed. Ulrich (43, st. th.) tilføjede, at det svarer til, at der over de 10 år bliver betalt kr. 7.200 pr. radiator, hvis man deltager i lånet i alle 10 år.

Det blev oplyst, at hæftelsesforholdene i henhold til vedtægtens § 1.4 er følgende: ”For ejerforeningens forpligtelser hæfter det enkelte medlem i forhold til det for ejerlejligheden gældende, tinglyste fordelingstal.”

Derefter blev forslaget sat til afstemning.

Generalforsamlingen besluttede med overvejende flertal, at beboerne selv skal betale for deres egen radiator, og at bestyrelsen bemyndiges til at optage lån i banken for de ejere, som ønsker at deltage i et lånet (fremfor at betale sin andel kontant). Der var 2 stemmer imod. Øvrige stemmer var for forslaget.

Derefter gik dirigenten tilbage til dagsordenens pkt. 2, budget for 2023.

Ad 4. Valg af bestyrelse:

a. Valg af formand:

Formand Erik Larsen var på valg og ville gerne modtage genvalg.

Erik Larsen blev genvalgt.

b. Valg af bestyrelsesmedlemmer:

Per Jensen og Gyda Kræsing var på valg og ville gerne modtage genvalg.

Melis Aydin (5, 1. mf.) og Daniel Døj (18, 2. mf.) oplyste, at de ønskede at stille op til bestyrelsen.

De 4 kandidater præsenterede kort sig selv, og derefter blev der foretaget en skriftlig afstemning. Gyda Kræsing fik 162, Per Jensen fik 159, Melis Aydin fik 82, og Daniel

Døj fik 16.

Gyda Kræsing og Per Jensen var herefter genvalgt.

Bestyrelsen består herefter af:

             Erik Larsen (formand), 28, 2. th. på valg i 2025

             Per Jensen, 32, st.tv. på valg i 2025

             Gyda Kræsing, 45, 1. tv. på valg i 2025

             Ulrich Schmidt, 43, st.th. på valg i 2024

             John Rommedahl, 26, 1. th. på valg i 2024

Ad 5. Valg af suppleanter:

På valg var Maksym Zhovtyi (39, 2. th.), som gerne modtog genvalg.

Melis Aydin (5, 1. mf.) og Daniel Døj (18, 2. mf.) ønskede at stille op som suppleanter.

Suppleanterne blev valgt og blev enige om følgende rækkefølge:

             1. suppleant: Melis Aydin, (5, 1. mf.)

             2. suppleant: Maksym Zhovtyi, (39, 2. th.)

             3. suppleant: Daniel Døj, (18, 2. mf.)

Ad 6. Valg af revisor:

Revisor blev genvalgt. På forespørgsel oplyste formanden, at årsagen til at man sidste år havde skiftet revisor var, at den tidligere revisor flyttede til Brøndby, og man ønskede en lokal revisor, og desuden sparede foreningen kr. 20.000 årligt ved dette skifte.

Ad 7. Eventuelt:

Anna (31) efterlyste beplantning med blomster i området. Ulrich (43 st. th.) oplyste, at det havde været forsøgt, og at det var svært at holde og hurtigt kom til at se kedeligt ud.

Teddy (36, 2. th.) kom med kritik til Facebook-siden, hvor der efter hans opfattelse var for meget ”spam”, som f.eks. oplysninger om vejret.

Martin spurgte, om det var muligt, at man kunne forlænge tiden på vaskeriet, så man rent faktisk kunne nå at tørre sit tøj. Formanden oplyste, at det ikke var en mulighed.

Daniel Døj (18, 2. mf.) forespurgte, om man i forbindelse med nye boliger i området havde overvejet, om man skulle have installeret dørtelefoner. Formanden oplyste, at det havde været oppe at vende flere gange på generalforsamlinger, og at det var meget bekosteligt – kr. 3. mio. – 4. mio. Hidtil havde der på generalforsamlingerne ikke været flertal for dørtelefoner, men holdningen kunne måske ændres, når de nye boliger blev opført.

Teddy Christiansen (36, 2. th.) fremførte en kritik af dirigenten, som ikke havde været upartisk i forbindelse med afstemning af forslag 3a. Hertil svarede dirigenten, at han som administrator havde en meget klar holdning til forslaget, og at afstemningen bestemt var faldet ud til Ejerforeningens bedste.

En beboer forespurgte, om udskiftning af radiatorer havde haft den ønskede effekt. Formanden oplyste, at returvarmen var nedadgående, men at udskiftning af radiatorer endnu ikke havde nedsat returvarmen i den grad, som det var forventet. Man arbejde stadig på det og overvejede at skifte vekslerne.

En beboer oplyste, at det var problematisk at folk lod deres el-biler holde ved el-ladestandere mange timer efter, at opladningen var færdig. John Rommedahl (26, 1.th.) oplyste, at el-ladestandere var 11 KWh, og at det tog 5-8 timer at oplade en bil. Formanden supplerede med at E-On overvejede at sætte moderne ladestandere op. Beboeren efterlyste, om man fra bestyrelsens side ikke havde mulighed for at opsætte et skilt, hvor der stod, at man skulle fjerne bilen, når opladningen var færdig. Formanden mente, at det næppe ville have nogen betydning, men Ulrich oplyste, at det ville blive drøftet på næste bestyrelsesmøde.

Maksym Zhovtyi (39, 2.th.) spurgte, om der var planer om at skifte faldstammer, som var rustne. Formanden oplyste, at der løbende blev udskiftet faldstammer, og at disse godt kunne udskiftes individuelt, hvorfor Maksym opfordredes til at tage fat i inspektør Karsten Frederiksen, hvis denne har utætheder. Formanden supplerede med oplysning om, at man for få år siden havde foret faldstammerne i alle 1-værelseslejligherne. Det skyldtes, at de var indmurede, og at man havde haft en alvorlig sag.

På forespørgsel oplyste formanden på ny, at udskiftning af vandmålere skulle ske i henhold til den gældende lovgivning og at udgifterne i forbindelse med udskiftning ville blive dækket af opsparingen via grundfonden.

Der var ikke yderligere bemærkninger fra forsamlingen. Herefter konstaterede dirigenten, at dagsordenen var udtømt og der blev takkede for god ro og orden.

Formand Erik Larsen takkede for fremmødet, hvorefter han hævede generalforsamlingen.

Underskrevet af:

Som dirigent:               Steen Ternstrøm

Som formand:            Erik Larsen

Som referent:             Mette Ternstrøm.