Tekstfelt: 4: Vedtægter.
> Regulativ for måling og afregning af vand– og varmeforbrug.
> Ejerforeningens behandling af personoplysninger.
> Fugtrapport — 2012.

 

REGULATIV

FOR MÅLING OG AFREGNING AF VAND- OG VARMEFORBRUG i

EJERFORENINGEN TÅSTRUPHAVE

 

 

INDHOLDSFORTEGNELSE:

 

1. Generel information

 

 

2. Varme- og  vandmålere

 

 

3. Aflæsning

 

 

4. Varmeforbrug - beregningsgrundlag

 

 

5. Varmt brugsvand - beregningsgrundlag

 

 

6. Vandforbrug - beregningsgrundlag

 

 

7. Korrektion for beliggenhed (varme)

 

 

8. Årsregnskab

 

 

9. Flytninger/ejerskifter

 

 

10  A/C opkrævninger

 

 

 

Bilag 1 vedhæftet

 

 

1: GENEREL  INFORMATION.

 

Ejerforeningens ordinære generalforsamling traf i april 2015 beslutning om at etablere individuel måling og afregning af vandforbrug i bebyggelsens lejligheder. Der har i en årrække været foretaget individuel måling og afregning af varmeforbrug.

Måling afvand- og varmeforbrug  sker via et radio-fjernaflæsningssystem.

Ejerforeningens bestyrelse og administration skal påse, at der årligt udarbejdes vand- og varmeregnskab. Bestyrelsen er bemyndiget til at antage et selskab til udarbejdelse af vand­ og varmefordelingsregnskab med årsopgørelser til hver ejer.

Separat vand- varmeregnskab sendes til ejerne primo det nye regnskabsår med oplysning om forbrug incl. efterregulering. Regnskabsåret er 1/6 - 31/5.

Bestemmelserne i nærværende regulativ er vedtaget af ejerforeningens øverste myndighed, generalforsamlingen, og må derfor opfattes som en juridisk forpligtende aftale, som ethvert medlem af ejerforeningen skal overholde og er forpligtet til at påse bliver overholdt, hvis en ejer overdrager benyttelsen af ejerlejligheden til andre.

Den til enhver tid værende ejer af en ejerlejlighed hæfter for ejerlejlighedens vand- og varmeforbrug med den vedtægtsbestemte sikkerhed, som ejerforeningen har tinglyst i den pågældende ejerlejlighed.

Det påhviler den af ejerforeningen valgte bestyrelse at administrere i overensstemmelse med nærværende regulativ. Bestyrelsen bemyndiges til i fortolkningstilfælde at træffe afgørelser. Bestyrelsens beslutninger kan indbringes for generalforsamlingen.

 

 

2. VARME- OG VANDMÅLERE.

 

Elektroniske målere og radiatorer:

De i ejerlejligheden installerede målere må ikke fjernes eller beskadiges. Hvis en ejer konstaterer, at en måler ikke er funktionsdygtig eller er blevet beskadiget, skal ejeren omgående rette henvendelse til inspektørkontoret og anmelde dette.

Hvis ejerforeningens administration konstaterer, at en måler ikke er funktionsdygtig, retter ejerforeningens administration eller det selskab, der har bemyndigelse hertil, henvendelse til den pågældende ejer, der har pligt til straks at give ejerforeningens repræsentant/håndværker adgang til ejerlejligheden for at foretage udbedring.

Radiatorer og målere må ikke fjernes uden bestyrelsens forudgående godkendelse. Ved installering af vandbaseret gulvvarme  og håndklædetørrere har den pågældende ejer pligt til uden ophold at anmelde dette til inspektørens kontor med henblik på at ansætte varmeforbruget skønsmæssigt afhængigt af forholdene.

Er radiator uden tilladelse fjernet, kan bestyrelsen forlange reetablering af tilsvarende radiator for pågældende ejers regning.

 

Erstatning:

Hvis en ejer beskadiger eller fjerner en måler, er den pågældende pligtig at betale udbedringsudgiften.

Erstatningsansvaret følger almindelig erstatningsret, så en ejer kun er ansvarlig for skader, der kunne være undgået ved almindelig agtpågivenhed, medens en ejer ikke er ansvarlig for funktionsstop, der skyldes konstruktionsfejl eller lignende vedrørende måleren.

Bemærk, at en ejer altid er objektiv ansvarlig for sin eventuelle lejers handlinger.

 

Skønsmæssig  fastsættelse afvand- og varmeforbrug:

Hvis måling af vand- og varmeforbrug over en periode ikke har været mulig, fastsættes forbruget skønsmæssigt, men med behørig hensyntagen til ejerens tidligere, registrerede forbrug, hvis sådant forefindes.

Findes der på grund af ejerskift ikke et konstaterbart, tidligere forbrug for den pågældende beboer, kan bestyrelsen fastsætte forbruget efter et normalt forbrug, der beregnes skønsmæssigt af bestyrelsen med tillæg af 25 %.

 

Tillægget bliver dog kun aktuelt, hvor det efter almindelige erstatningsretlige principper kan lægges ejeren/beboerne til last, at en måler har været ude af funktion i en længere periode.

 

 

3. AFLÆSNING:

 

Adgang til ejerlejlighederne:

Selvom aflæsning af målerne sker ved fjernaflæsning, er enhver ejer pligtig til at give administrationen eller dennes repræsentant adgang til at besigtige målerne i ejerlejligheden, når dette findes påkrævet, hvad enten det sker som led i en kontrol af målernes funktionsdygtighed, eller i forbindelse med ønsket om at foretage manuel aflæsning, reparation, nyinstallation, udskiftning af batterier eller lignende. Vedtægternes § 16,3 finder i denne henseende anvendelse.

Vedtægternes§  16,3 har følgende ordlyd:

"Enhver lejlighedsejer er pligtig til at give de af ejendomsinspektøren anviste håndværkere adgang til sin ejerlejlighed, når dette er påkrævet af hensyn til reparationer, vedligeholdelse m.v. "

Generalforsamlingens bemyndigelse i forlængelse af vedtægternes§  16,3:

Generalforsamlingen bemyndiger ved vedtagelsen af nærværende regulativ bestyrelsen eller dennes repræsentant til i nødvendige tilfælde at skaffe sig adgang til en ejerlejlighed.

Det er en betingelse, at bestyrelsen ikke på anden måde har kunnet få ejeren til at give bestyrelsen adgang til lejligheden, men har bestyrelsen forgæves ved 2 forudgående, skriftlige henvendelser med passende varsler minimum 14 dage ikke kunnet skaffe kontakt til ejeren eller beboerne, er bestyrelsen bemyndiget til at trænge ind i lejligheden, når dette skønnes fornødent for at sikre bebyggelsen en korrekt måling og afregning af vand- og varmeforbrug.

 

Gebyr m.v.:

Hvis bestyrelsen er nødt til at håndhæve den under punkt b. anførte fremgangsmåde, kan bestyrelsen pålægge den pågældende ejer at betale alle de med denne indtrængen forbundne omkostninger, herunder udgifter til låsesmed samt at betale et administrationsgebyr. Gebyrets størrelse fastsættes af bestyrelsen ud fra de omkostninger, der medgår hertil.

 

 

4. VARMEFORBRUG - BEREGNINGSGRUNDLAG:

 

Ved måling af varmeforbruget opnås individuel afregning af forbrug til opvarmning af radiatorer i de enkelte ejerlejligheder. Formålet er at opnå besparelser samt en rimelig og retfærdig fordeling af udgifterne ved opvarmning af bebyggelsen.

 

Principper for beregning af varmeprisen:

Varmeprisen består af faste udgifter og variable udgifter.

 

De faste udgifter omfatter omkostningerne til alle fællesfaciliteter, herunder varmecentral, fællesrum (inspektørkontor og selskabslokaler), vedligeholdelsesudgifter herunder udgifter til nødvendige målerudskiftninger, administration, finansierings- og driftsudgifter samt udgifter til det selskab, der er antaget til at forestå aflæsning og udarbejdelse af regnskab.

Ved hver målerudskiftning betaler ejerforeningen leverandørens regning. Årets udgifter til målerudskiftninger indgår herefter i de faste udgifter.

 

De faste udgifter, der fordeles efter areal, opgøres ved varmeregnskabsårets afslutning, idet bestyrelsen  fortsat  bemyndiges til ved varmeregnskabsårets begyndelse at budgettere en udgift for det kommende regnskabsår, som skal indgå i a conto opkrævningerne

til de enkelte beboere.

De faste udgifter skal fordele de af bebyggelsens omkostninger, der ikke direkte afhænger af forbrug.

 

De variable udgifter udgør betaling for det i enheder målte varmeforbrug i hver ejerlejlighed. Heri indgår udgifter til køb af varme hos Høje-Taastrup Fjernvarme incl. opvarmning af koldt vand til varmt brugsvand samt ledningstab.

De variable udgifter betales i forhold til den enkelte ejers målte forbrug.

Hver enkelt radiator i bebyggelsen er målt op, og på baggrund af disse opmålinger  er der beregnet en "teknisk faktor" for den pågældende radiator.  Denne  faktor er udtryk for radiatorens varmeydelse, og radiatorens størrelse og udformning er grundlaget for den tekniske faktor. Den tekniske faktor anvendes til regulering af antallet af enheder, hvilket fremgår af årsopgørelsen. For hver ejerlejlighed er der udarbejdet et teknisk grunddatablad, der angiver radiatorens tekniske faktor. Ved udskiftning af radiator beregnes ny radiators tekniske faktor.

 

 

5, VARMT BRUGSVAND - BEREGNINGSGRUNDLAG:

 

Ved varmt vand forstås det opvarmede vand, der tappes af haner, og som ikke indgår i rumopvarmningen.

Principper for beregning af prisen:

Prisen for det varme vand fastsættes som en enhedspris med en nedenfor under pkt. 8 anført nærmere fastsat andel af de variable udgifter til opvarmning af vandet. Beregningen sker i henhold til det forbrug, der registreres på varmtvandsmålerne.

 

 

6. VANDFORBRUG - BEREGNINGSGRUNDLAG:

 

Ved vandforbrug forstås det koldtvandsforbrug, som måles i hver  enkelt  ejerlejlighed, samt det forbrug af vand, der opvarmes til varmt brugsvand. (Alene vandforbruget, idet udgiften til selve opvarmningen af vandet er indeholdt i varmeregnskabet, jfr. pkt. 5 og pkt. 8).

Der er i lejlighederne etableret målere for både varmt og koldt vand.

Principper for beregning af prisen for vand:

Vandprisen består af faste udgifter og variable udgifter.

 

De faste udgifter omfatter omkostningerne til alle fælles faciliteter, herunder installationer der er medvirkende til at forsyne bebyggelsen og de enkelte ejerlejligheder  med vand, vedligeholdelsesudgifter, udgifter til nødvendige  målerudskiftninger, administration, finans- og driftsudgifter tilknyttet vandforsyningen samt udgifter til det selskab, der er antaget til at forestå aflæsning og udarbejdelse af regnskab.

Ved hver målerudskiftning betaler ejerforeningen leverandørens regning. Årets udgifter til målerudskiftninger indgår herefter i de faste udgifter.

 

De faste udgifter, der fordeles efter fordelingstal, opgøres ved vandregnskabsårets afslutning, idet bestyrelsen bemyndiges til ved vandregnskabsårets begyndelse at budgettere en udgift for det kommende regnskabsår, som skal indgå i acontoopkrævningerne til de en kelte beboere.

 

De faste udgifter skal fordele de af bebyggelsens omkostninger, der ikke direkte afhænger af forbrug.

 

De variable udgifter udgør betaling for det i m3 målte vandforbrug i hver ejerlejlighed. Heri indgår udgifter til køb afvand hos Høje Taastrup Forsyning, incl. det vand, der anvendes til opvarmet brugsvand, ledningstab samt driftsforbrug.

De variable udgifter betales i forhold til den enkelte ejers målte forbrug.

 

 

7. KORREKTION  FOR BELIGGENHED

 

Ad varmeregnskabet

Forinden afregning af varmeforbruget korrigeres målerregistreringen i den enkelte boligenhed i henhold til de af Minols beregnede korrektionsfaktorer, som fremgår af vedhæftede bilag 1.

 

 

8. ÅRSREGNSKAB

 

Det påhviler bestyrelsen at foranledige, at der hvert år udarbejdes et årsregnskab vedrørende varme- og vandforbrug  i bebyggelsen for perioden 1/6- 31/5.

Regnskabet  udarbejdes efter sædvanlige principper og i henhold  til ovenstående, jfr. pkt.

1. Bestyrelsen skal påse, at der via ejerforeningens administrator pr. 1.10. sker opkrævning/tilbagebetaling til de pr. denne dato værende ejere i henhold til regnskabet. Opkrævning/tilbagebetaling foretages samtidig med betaling af fællesudgift pr. 1.10.

Både vand- og varmeregnskabet kan efter bestyrelsens vurdering indeholde opsparing til løbende udskiftning af nedslidte målere.

Efterregulering af forbrug finder sted i forbindelse med de sædvanlige betalinger af fællesudgifter i op- eller nedadgående retning primært via PBS.

Såfremt en ejer ønsker at fremsætte indsigelse mod en årsopgørelse, skal indsigelsen sendes skriftligt til ejerforeningens administrator senest 6 uger efter modtagelsen af årsopgørelsen. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Bestyrelsen er bemyndiget til at afvise indsigelser, der modtages efter ovennævnte frist.

 

Beregningsgrundlag for varmeregnskab:

Den totale varmeudgift, der dækker omkostninger til at forsyne bebyggelsen med varme og varmt vand jf. de regnskabsprincipper, der hidtil er anvendt ved opgørelsen af det årlige varmeregnskab.

 

 

De variable udgifter betales efter de enheder, som varmemålerne h.h.v. varmtvands­ målerne registrerer, og fordeles med 80 % til rumopvarmning og 20 % til opvarmning af brugsvand. Af det beløb, der udgør summen for rumopvarmningens 80%, overføres 10%  til faste udgifter. Dette er standardfordelinger, der kun kan ændres af en generalforsamling. Herefter beregnes enhedspris, der betales i.h.t. målt forbrug.

De faste udgifter betales i.h.t. lejlighedernes arealer (m2).

 

Beregningsgrundlag for vandregnskab:

Den totale vandudgift dækker omkostninger til at forsyne bebyggelsen med vand, jfr. regnskabsprincipper 6 b. Den totale vandudgift opgøres som Høje Taastrup kommunes år lige a/c-opkrævning, tillagt/fratrukket kommunens afregning af underskud/overskud af forudgående kalenderårs vandforbrug.

De faste udgifter betales i.h.t. fordelingstal.

 

 

9. FLYTNINGER/EJERSKIFTER:

 

Ved enhver flytning, hvad enten  denne skyldes  ejerskifte eller (gen)-udlejning, påhviler det den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden at foranledige, at inspektørkontor eller administrator får meddelelse om fraflytning og navn på de nye beboere.

Denne meddelelse skal gives ejerforeningen hurtigst muligt, når fraflytning er sket. Den fraflyttede ejer og den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden hæfter solidarisk for enhver restance, herunder også efterbetalingskrav i henhold til saldo i årsregnskab, som helt eller delvist måtte påhvile en fraflyttet ejer. Ejerforeningens krav er omfattet af en vedtægtsbestemt sikkerhed i de enkelte ejerlejligheder.

Når ejerforeningen har modtaget meddelelse om beboeres fraflytning, kan ejerforeningens administration udarbejde en foreløbig afregning til tidligere ejere. For denne afregning opkræves et flyttegebyr, som indeholder honorar for fraflytningsafregning til administrator og det selskab, der forestår aflæsning og regnskab. Bestyrelsen bemyndiges til at fastsætte størrelsen på flyttegebyret ud fra de omkostninger, der medgår hertil.

 

 

10. A/C OPKRÆVNINGER:

Bestyrelsen er bemyndiget til at regulere a conto opkrævningerne inden udløbet af et regnskabsår, hvis der viser sig at være væsentligt grundlag herfor.

I efterfølgende regnskabsår fastsættes a conto betalinger så vidt muligt i henhold til det forudgående års konstaterede forbrug. Hvis der er sket ejerskifter fastsættes a conto ydelser efter bestyrelsens skøn.

Den til enhver tid værende ejer af ejerlejligheden hæfter for tidligere ejers restancer, renter, gebyrer, eventuelle incassoomkostninger m.v., og det påhviler en tilflyttende ejer at sikre sig, at den fraflyttede ejer har betalt eventuelle restancer m.v.  til  ejerforeningen. Saldi i.h.t. flytteopgørelser udbetales/opkræves ikke af ejerforeningen/administrationen, der kun udbetaler/opkræver i.h.t. årsregnskab til den til enhver tid værende ejer på afregningstidspunktet.

Såfremt en ejer ikke rettidigt betaler a conto opkrævninger eller eventuel opkrævning i forbindelse med årsafregning, pålægges et gebyr, der fastsættes af bestyrelsen og tilfalder ejerforeningen.

Samtidig med gebyrets fastsættelse skal den pågældende ejer anmodes om at foretage betalingen inden 10 dage. Overskrides denne betalingsfrist påhviler det bestyrelsen at påse, at fordringen overgår til retslig inkasso i.h.t. den til enhver tid gældende inkassolovgivning med de deraf følgende sædvanlige yderligere omkostninger for den pågældende ejer.

Ejerforeningens medlemmer tiltræder, at ejerforeningen for sådanne restancer har sikker­ hed i den vedtægtsbestemte sikkerhedsstillelse, som ejerforeningen har i hver enkelt ejer­ lejlighed. Renter kan pålægges i henhold til renteloven.

 

 

Således vedtaget på Ejerforeningen Tåstruphaves ordinære generalforsamling den

 

 

I bestyrelsen:

 

 

Faktor for varmeregulering i Taastrup Have:

 

 

Din varmemåler aflæsning bliver bl.a. X med denne fordelingsfaktor, før varmeforbruget prissættes.

Det vil sige at "ydre lejligheder" får mere varme for pengene end de lejligheder som ligger inde i husene.

Faktor 0,83: 2. sal - gavl.

Faktor 0,85: Stuen - gavl.

Faktor 0,90: 2. sal uden gavl.

Faktor 0,92: 1. sal - gavl samt stuen uden gavl.

Faktor 1,00: 1. sal uden gavl.

Denne fordeling er i tidernes morgen udregnet af ingeniørerne hos Minol i Ølstykke.

Ejerforeningens behandling af personoplysninger

I anledning af at ny lovgivning om databeskyttelse er trådt i kraft i år, skal Ejerforeningens bestyrelse/administrator herved orientere om foreningens behandling af personoplysninger, som foreningens bestyrelse har pligt til at sikre overholdt.

Som dataansvarlig har Ejerforeningens bestyrelse indsamlet navne, adresser, telefonnumre og eventuelle mailadresser vedrørende ejerne, og disse oplysninger er videregivet til Ejerforeningens administrator, Advokatfirmaet Ternstrøm I/S, Hedehusene, der som databehandler påser overholdelse af lovgivningens bestemmelser.

Ejerforeningens bestyrelse har i denne anledning udarbejdet nedenstående orientering:

Privatlivspolitik for E/F Tåstruphave

Ejerforeningen:

E/F Tåstruphave

CVR-nr. 57603615

Adresse:

c/o Advokatfirmaet Ternstrøm I/S

Hovedgaden 423, 2640 Hedehusene

tlf. 46560065

email: advokaterne@ternstrom.dk

Spørgsmål vedrørende personoplysninger – kontaktperson:

Bestyrelsesformand Erik Larsen, tlf. 28969707

Formålene med behandling af dine personoplysninger

Ejerforeningen behandler personoplysninger om dig for at varetage administrationen af din ejerlejlighed, ejendommens drift og foreningens interesser. Oplysningerne er nødvendige for at opfylde den aftale, foreningen har med dig om boligen, hvilket er et lovligt formål, der ikke kræver samtykke. Bestyrelsen kan endvidere behandle personoplysninger om dig for at opfylde lovkrav eller for at fastlægge eller imødegå et retskrav. Ejerforeningen behandler kun de oplysninger om dig, der er nødvendige for at opfylde Ejerforeningens formål.

Kategorier af personoplysninger

Vi bruger som udgangspunkt kun almindelige personoplysninger, herunder dit navn, adresse, tlf.nr. og eventuel emailadresse. Vi kan bruge oplysninger, der er tillagt en højere grad af     beskyttelse, f.eks. dit cpr.nr. i hvidvask-sammenhæng, eller oplysninger om strafbare forhold i forbindelse med sager om overtrædelse af foreningens vedtægter eller husorden. Vi kan bruge følsomme oplysninger, f.eks. helbredsoplysninger i forbindelse med tilretninger af boligen p.g.a. handicap eller alder.

Samtykke

Hvis vi gerne vil indsamle oplysninger om dig, som ikke er nødvendige for at opfylde vores formål, anmoder vi om dit samtykke. Det kan f.eks. være brug af billeder fra et socialt arrangement i foreningen. Hvis vi har brug for dit samtykke, har du også mulighed for at sige nej, og du kan til enhver tid trække dit samtykke tilbage ved at kontakte bestyrelsen.

Videregivelse

Vi videregiver kun oplysninger om dig, hvis det er nødvendigt, enten p.g.a. lovgivning eller hvis foreningen har en berettiget interesse, der overstiger hensynet til dig. Dette kan f. eks. være til forsyningsvirksomheder i forbindelse med forbrugsregnskaber og flytninger, eller til Nets i forbindelse med opkrævning af fællesudgift m.v.

Opdatering af oplysninger

De personoplysninger, vi har om ejerne, skal være rigtige. Vi beder dig derfor om at meddele, hvis du f.eks. sælger eller udlejer ejerlejligheden, skifter emailadresse eller tlf.nr.

Sletning af oplysninger

Vi sletter personoplysninger om dig, når vi ikke længere har brug for dem, f.eks. fordi du er fraflyttet foreningen, og vi har fastsat procedure for, hvornår vi sletter dine personoplysninger. Selvom du er fraflyttet, kan dit navn fortsat fremgå af foreningsdokumenter samt generalforsamlingsreferater, bestyrelsesmødereferater og årsregnskaber, hvis du f.eks. har været valgt til en bestyrelsespost eller en udvalgspost, eller har anmodet om at få ført en udtalelse til referat.

Foreningens bestyrelse vil løbende vurdere, om referater indeholder beslutninger, der fortsat er relevante og nødvendige for at kunne dokumentere.

Årsregnskaber og bogføring skal vi opbevare i mindst 5 år.

Sikkerhed

Vi har vedtaget regler for, hvordan vi sikrer de personoplysninger, vi har registeret om dig. Vi har fastsat procedurer for, at det kun er valgte bestyrelsesmedlemmer og suppleanter, der har adgang til de oplysninger, vi har registeret, medmindre vi er berettiget til at videregive oplysningerne. I tilfælde af et sikkerhedsbrud, der medfører en høj risiko for dine rettigheder, f.eks. for identitetstyveri, økonomisk tab eller tab af omdømme, underretter vi dig så hurtigt som muligt.

Dine rettigheder

 Du har ret til efter anmodning at få følgende oplyst:

> Hvilke oplysninger vi behandler om dig.

> Hvor oplysningerne stammer fra.

> Hvad vi bruger dine oplysninger til.

> Hvor længe vi behandler dine oplysninger.

> Hvem, vi videregiver dine oplysninger til.

Vi gør opmærksom på, at retten til indsigt kan begrænses af hensyn til beskyttelse af andre personers privatliv.

Du har ret til at få rettet forkerte oplysninger, og til at få dine oplysninger suppleret med yderligere oplysninger, hvis det vil gøre dine personoplysninger mere fuldstændige.

Du har ret til at få slettet dine oplysninger. Retten til at få slettet oplysninger kan begrænses, f.eks. hvis oplysningen fortsat er nødvendig for at opfylde vores formål, lovkrav eller for at fastlægge eller imødegå et retskrav.

Du har i visse tilfælde ret til at få behandlingen af dine personoplysninger begrænset.

Du har ret til at gøre indsigelse mod vores behandling af dine oplysninger, f.eks. hvis du mener, at oplysningerne er forkerte, eller at vi behandler oplysningerne i strid med lovgivningen.

Du kan læse mere om dine rettigheder i datatilsynets vejledning om de registreredes rettigheder, som du finder på www.datatilsynet.dk

Klage

Du har ret til at indgive klage til Datatilsynet, hvis du er utilfreds med den måde, vi behandler dine personoplysninger på. Du finder Datatilsynets kontaktoplysninger på www.datatilsynet.dk

Foreningen forbeholder sig retten til at ændre i privatlivspolitiken.

Underskrevet foråret 2018 af Erik Larsen, formand.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fugtrapport —  2012:

 

Besigtigelse, Tåstrup Have, 2630 Tåstrup

Efter aftale med Karsten Frederiksen har Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg den 5. december 2012 gennemført besigtigelse af 2 lejligheder i bebyggelsen Tåstrup Have 2630 Tåstrup.

Til stede ved besigtigelsen var lejlighedernes beboere og Karsten Frederiksen.

Besigtigelsen blev udført af Carsten Johansen, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg.

Baggrund

Der eksisterer løbende problemer med fugt og skimmelsvampevækst i lejlighederne.

Formål

Ifølge aftale med kunden havde undersøgelsen følgende formål:

At besigtige 2 lejligheder til eksemplificering af den generelle problematik i bebyggelsen.

På baggrund af givne oplysninger, besigtigelse og udleveret materiale at vurdere årsager at opfugtning og skimmelsvampevækst opstår i lejlighederne.

At anbefale relevante tiltag til eliminering eller begrænsning af opfugtning og skimmelsvampevækst.

Data og informationer

Rekvirenten har oplyst følgende:

Bebyggelsen er opført i 1962.

Ifølge udleveret tegningsmateriale er bygningerne opført med massive ydermure.

Vinduesudskiftning blev gennemført i 1990'erne. Eksisterende vinduer er med spalteventiler.

Der er naturligt aftræk i køkken og badeværelse.

Køkkener er generelt uden varmekilde (radiator).

Rekvirenten har udleveret følgende:

Plan- og snittegninger dateret 20. maj 1954.

Termografi-rapport af 13. januar 1995 fra Kurt Andersen Thermografering.

Målemetoder

Målemetoder er beskrevet i bilag l .

Besigtigelse og undersøgelser

Nr. 20 st.th.

Boligen er en gavllejlighed.

Gavlvæggen er indvendigt efterisoleret med 30 mm polystyren, afsluttet med pudslag. Der ses mindre område med misfarvning på grund af skimmelsvampevækst nederst i hjørne i soveværelse.

Spalteventiler i vinduer er lukkede.

I soveværelse måltes den relative luftfugtighede (RF) til 51-52 % ved 19-20 0C og en overfladetemperatur på 13-14 0C på den misfarvede del afvægoverfladen nederst i hjørnet.

Nr. 21 1. th.

Der ses kondens på lejlighedens vinduer. 1 radiator er placeret i hvert rum

Badeværelse:

Her kan ikke registreres naturligt aftræk. 

Vindue i bruseniche.

Køkken:

Hjørneskab monteret tæt til vinduesbrystning. Her ses misfarvning på grund af skimmelsvampevækst nederst på ydervæg til venstre for brystning.

Træfugt 14-15 % i fodpanel på ydervæg.

Måling med Gann-måler viser tælletal på 25-35 på brystning og 40-50 på ydermur.

I dette køkken er radiator opsat indenfor det sidste år.

Pigeværelse:

Radiator placeret under vinduesplade.

Vurdering

På grundlag af de foretagne undersøgelser samt givne data og informationer kan Instituttet udtale følgende:

De registrerede problemer med opfugtning og misfarvninger er alle relateret til ydervægge og vinduer og skyldes kondensdannelse. Kondensdannelse opstår, hvor overfladetemperaturen på f.eks. en ydervæg er for lav i forhold til den relative luftfugtighed i indeluften. Skimmelsvampe kan vokse, når den relative luftfugtighed på en overflade er 75 % eller derover, jo højere fugtniveau, jo bedre vækst betingelser. Når der i denne sammenhæng tales om kondensering som årsag til skimmelvækst, menes der således fugtniveauer på over 75 % relativ luftfugtighed i materialeoverfladen. Hvis der som i soveværelset registreres en relativ luftfugtighed på 51-52 % ved 19-20 0C i rummet, vil den relative luftfugtighed stige til ca. 80 %, hvor denne luft rammer en overflade med en temperatur på 13-14 0C, som det er tilfældet nederst i hjørnet, hvor væggen er misfarvet. Her vil således være fugtmæssige betingelser for skimmelvækst.

Det er den samme mekanisme, der ses på lejlighedernes vinduer. Her er overfladetemperaturerne generelt markant lavere end på indersiden af ydermurene, hvilket betyder, at indeluften køles så meget ned ved kontakt med ruden, at den relative luftfugtighed stiger til 100 %, hvorved der dannes blankt (kondens-)vand. Hvor denne problemstilling eksisterer, er der et forkert forhold mellem den relative luftfugtighed i indeluften og overfladetemperaturerne på hhv. ydervægge og vinduer.

Forholdet mellem overfladetemperatur og relativ luftfugtighed kan ændres ved at hæve overfladetemperaturen og sænke den relative luftfugtighed. Overfladetemperaturen kan hæves ved at hæve rumtemperaturen og den relative luftfugtighed i indeluften kan sænkes ved at forøge luftskiftet ved forbedret ventilation.

Hævning af overfladetemperaturen på indvendig side af ydermuren kan også opnås ved isolering af ydermurene. Fugtteknisk er udvendig efterisolering den helt rigtige løsning, men er ofte ikke en realistisk mulighed på grund af bygningsudtryk, bevaringsværdighed m.m. og derfor vælges indvendig efterisolering (forsatsvægge) tit i disse sammenhænge. Indvendig efterisolering er til gængæld en meget risikobehæftet isoleringsmåde. Risikoen for opfugtning stiger og fugtproblemerne og deraf følgende skimmelsvampevækst udvikles ude bag forsatsvæggen, på indersiden af ydermuren, og kan derfor ikke registreres visuelt. Se venligst anvisningen "Forsatsvægge" herunder.

Forsatsvægge

Forsatsvægkonstruktioner på ydervægge udgør et risikoområde med hensyn til skimmelsvampevækst, specielt hvis der er tale om halvstensvægge. Isolering på den varme side af en ydervæg bevirker, at ydervægstemperaturen nedsættes betydeligt, og at opfugtnings- og kondenseringsrisikoen derved stiger tilsvarende med deraf følgende stor risiko for udvikling af skimmelsvampe. Derfor er det afgørende vigtigt, at varm, opfugtet indeluft effektivt hindres adgang til den kolde ydermur. Det kræver, at der er indbygget en dampspærre på den varme side af isoleringen, som har maksimal diffusionsmodstand og er ubrudt og helt lufttæt. Endvidere er der med halvstensydervægge risiko for, at der i forbindelse med det indadgående damptryk om sommeren kan foregå opfugtning og måske kondensdannelse (sommerkondens) i konstruktionen. Derfor anbefales det, at forsatsvægge, specielt på halvstensmure, enten undgås eller etableres med god ventilation på isoleringens kolde side.

Er ydermurene massive, kan indvendig efterisolering udføres, såfremt følgende forudsætninger er tilfredsstillet:

Der må ikke foregå fugtopstigning eller -indtrængning i ydervæggene.

Alt organisk materiale i form af tapet, tapetklister o.l. fjernes grundigt. 

Det sikres, at murens udvendige side er tæt, det vil sige uden åbne gennembrydninger, dårlige fuger o.l.

Forsatsvægge opbygget på stedet skal, for at undgå kuldebroer, være uden direkte kontakt med ydermuren, skal have en dampspærre med øjdiffusionstæthed alu-folie eller PE-folie), og dampspærren skal være lufttæt. Der må således ikke kunne trænge luft ind i konstruktionen via gulv-, væg- eller loftkonstruktioner eller via gennembrydninger omkring installationer o.l. Det kan derfor være nødvendigt at udføre dampspærre vandret under eller over forsatsvægge for at undgå udtrængning af indeluft, f.eks. via samlinger i gulvbrædder eller nedefra gennem etageadskillelsen.

Der ventileres på den kolde side af isoleringen; specielt vigtigt ved halvstensvægge.

Forbedring af luftskiftet kan opnås af flere veje. Først og fremmest vil mekanisk udsugning fra køkken (emhætte med afkast til det fri) og badeværelse være en væsentlig forudsætning for et forøget luftskifte. Dette selvfølgelig kombineret med friskluftindtag, f.eks. via åbne spalteventiler i vinduerne, da den luft, der suges ud, skal erstattes af luft, der trækkes ind og sker det ikke via åbninger til det fri, som f.eks. spalteventiler, vil en stor del af erstatningsluften komme fra omkringliggende lejligheder, hvilket markant nedsætter effekten og giver risiko for div. lugtgener. Dernæst er naturlige aftrækskanaler i bygninger af denne alder erfaringsmæssigt aldrig, eller kun sjældent, rensede. Kanalerne kan således være meget snavsede, med belægninger der i nogle tilfælde næsten helt lukker for gennemstrømning i kanalen. En ordning med periodisk rensning af kanalerne kan derfor bidrage til en væsentlig forøgelse af luftskiftet i boligerne. Behovet for rensning kan fastlægges ved tvinspektion af et udpluk af kanalerne.

I de situationer hvor skimmelsvampevækst er udviklet på en overflade, skal overfladen afrenses i nødvendigt omfang og med den rigtige metode. Ved begrænsede angreb, som f.eks. vækst på flisefuger i badeværelse eller vækst langs bundstykker i vinduer el. lign. kan forekomsterne fjernes ved afvaskning med en rodalon- eller klorin i en opløsning som angiver på emballagen. Midlet påføres med børste eller klud, efterlades i 15-20 min. Og afvaskes derefter med rent vand, gerne af flere omgange.

Hvor skimmelsvampevækst er udviklet over større områder, f.eks. på vægge, anbefales det at afrense den begroede overflade med en ikke-kemisk metode som f.eks. tørdampafrensning (som Microclean-metoden). Såfremt væksten er udviklet på tapetserede vægoverflader, vil det normalt være nødvendigt at nedtage tapetet. Hvis skimmelsvampe har vokset bag tapet eller beklædninger på pudsede vægge i længere tid, vil væksten normalt kunne konstateres et stykke ind i pudslaget. Ofte vil pudslaget være gennemvokset. På sådanne områder er det derfor nødvendigt, at pudslaget hugges/fræses ned, hvor det er begroet, i forbindelse med skimmelrenovering

Det vil sige, at saneringsomfang og metode skal tilpasses den konkrete skade. I tvivlstilfælde kan omfang og renoveringsmetode afklares ved besigtigelse og evt. prøvetagning. Herudover er det selvfølgelig afgørende vigtigt, at årsagen til problemet afklares og elimineres.

Udbedringsforslag

På baggrund af ovenstående anbefales følgende:

Først og sidst er det af afgørende betydning, at alle er klar over, hvilken type bygning man bebor. Tåstrup Have er opført i 1962 med massive ydermure, relativ dårlig varmefordeling og naturligt aftræk. Ydervægge er derfor altid kolde i vinterhalvåret og luftskiftet i boligerne ikke optimalt. På den måde adskiller denne bebyggelse sig markant fra velisolerede og velventilerede bebyggelser opført i f.eks. 1990'erne eller i 00'erne og derfor stiller bygningerne fra starten af 60'erne også markant andre krav til brugerne (beboerne) end nyere bygninger, hvilket fremgår af ovenstående gennemgang. Herunder gives en række generelle råd, som i kombination med ovenstående anbefalinger mindsker risikoen for fugt- og skimmelsvampeproblemer.

Forebyg skimmel vækst — Gode råd

I Danmark har vi skiftende årstider med sol, nedbør og frost. Derfor isolerer og tætner vi vores huse godt for at spare på varmen. Det danske klima påvirker også klimaet inde i huset. Når materialer bliver fugtige på overfladen, gror skimmelsvampene som mug på brød.

Er det hus, du bor i, byggeteknisk i orden og normalt vedligeholdt, kan du undgå/minimere vækst af skimmelsvampe i boligen ved at følge disse gode råd:

Luft ud 2-3 gange om dagen ved gennemtræk i 5-10 min.

Når temperaturen udenfor er koldere end indenfor, må du kun foretage kortvarig udluftning for at undgå afkøling af vægge og dermed dannelse af kondens.

Hold ventiler åbne i vinduer, køkken og badeværelse

Derved sikrer du et godt luftskifte, så fugtig luft kan ventileres væk.

Tør eventuel kondens af vinduerne

Kondens på vinduerne er et tegn på, at luftfugtigheden er for høj kombineret med, at ruderne er kolde.

Læg låg på gryden og tænd for emhætten eller luft ud

Vanddamp sætter sig som vand på kolde flader. Der må ikke dannes kondens på køkkenvinduerne under madlavning.

Luk døren til badeværelset, når du bader. Tør op efter badningen og luft ud Varm, fugtig luft fra badning sætter sig som vand på kolde vægge.

Hold fuger tætte i badeværelsets gulv og vægge

Vand og fugtig luft fra badning skal væk fra badeværelset.

Rens aftrækskanaler og lad dem stå åbne

Derved kan fugtig luft slippe væk. Der kan med fordel opsættes fugtstyret ventilator i badeværelset

Tør dit vasketøj i tørretumbler eller udenfor

Tørring af tøj inden døre giver høj luftfugtighed og vækst af skimmelsvampe.

Sørg for min. 5-10 cm afstand mellem møbler og kolde ydervægge Luft, der cirkulerer, tørrer overfladen.

Løft gardinerne væk fra vinduet.

Tunge gardiner, der er tæt på vinduet og persienner, giver stillestående luft og dermed risiko for vækst af skimmelsvampe.

Tænd for varmen og lad varme være jævnt fordelt i boligen

Kolde køkkener, soveværelser og badeværelser giver høj luftfugtighed og risiko for vand på kolde flader. Der holdes en minimumstemperatur på 20 0C, målt ved ydervægge.

Indret boligen rengøringsvenlig

Når det er let at rengøre, kan du let få reduceret støvet.

Pas ekstra på, hvis I er mange i boligen

Mange mennesker i en lille bolig giver højere luftfugtighed og dermed større risiko for vækst af skimmelsvampe. Hver person i lejligheden afgiver ca. 2 liter vand pr. døgn som vanddamp eller sved.

Bilag 1. Målemetoder

Træfugt

Fugtindholdet i træværket er målt med en elektrisk modstandsmåler, Protimeter med uisolerede IO mm elektroder og isolerede 30 mm hammerelektroder. Angivne fugtighedsprocenter i træ skal ses i relation til, at trænedbrydende svampe generelt kan spire, og angreb således udvikles, når træets fugtindhold overskrider 20 %, og at der ved fugtighedsprocenter over 15-17 % dels er risiko for vækst af skimmelsvampe, dels er betingelser for, at svampeangreb under udvikling kan fortsætte væksten.

Luftfugtighed

Relativ luftfugtighed (%RF) og lufttemperatur (0 C) er målt med en

Lufft 210/AI-SDI fugtmåler.

Fugt i støbte og murede materialer

Fugtmåling med GANN-systemet

Fugtindholdet i murede og støbte materialer er vurderet på baggrund af værdier fra måling med kapacitiv fugtmåler, GANN, Hydromette UNI l.

Tælletal afhænger af arten af overfladen og skal vurderes på grundlag af variationer hen over ensartede overflader. Tælletallene afhænger meget af graden af opfugtning tæt på selve overfladen.

Ved vurdering afresultaterne kan overfladen generelt karakteriseres som tør ved tælletal mindre end 60. Tælletal over 100 indikerer, at der er en begyndende opfugtning på overfladen.

 

Bilag 2 Fugtdiagram

 

 

 

 

 

VEDTÆGTER FOR

Ejerforeningen Tåstrup have

 

§ 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse:

1.1.       Ejerforeningens navn er ”EJERFORENINGEN TÅSTRUPHAVE”.

Nærværende vedtægter regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, forholdene om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling m.v. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lovgivningen.

Foreningens hjemsted er Høje-Taastrup Kommune.

1.2.       Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom, herunder at renholde og vedligeholde alle fælles indretninger, bygninger og fællesarealer for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i foreningens ejendom. Tinglyst adkomst medfører obligatorisk medlemskab. Udtræden af foreningen sker ved salg af ejerlejligheden og medlemmets forpligtelser over for ejerforeningen ophører, når eventuelle restancer og andre forpligtelser over for ejerforeningen er berigtiget.

1.3.       Såfremt en ejerlejlighed ejes af flere personer, har de tilsammen de rettigheder og forpligtelser, som eneejer har.

1.4.       For ejerforeningens forpligtelser hæfter det enkelte medlem i forhold til det for ejerlejligheden gældende, tinglyste fordelingstal. En ny ejer, som ved tinglyst adkomst til en ejerlejlighed i ejerforeningen indtræder som medlem, hæfter for alle den tidligere ejer påhvilende forpligtelser over for foreningen, herunder også for skyldige fællesudgifter, varmebidrag, vandbidrag m.m. hidrørende fra tiden før ny ejers overtagelse af ejerlejligheden.

1.5.       Ved hvert ejerskifte overgår alle den tidligere ejer påhvilende forpligtelser og rettigheder, herunder også retten til anpart i eventuel foreningsformue eller driftsoverskud til den nye ejer. Et udtrædende medlem kan ikke fordre nogen del af foreningsformuen eller lignende udbetalt.

§ 2. Generalforsamling:

2.1.       Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

2.2.       De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen.

2.3.       Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.

2.4.       Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer, såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden otte uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de angivne stemmer efter antal og fordelingstal.

§ 3. Ordinær generalforsamling:

3.1.       Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af april måned. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter:

             1)          Valg af dirigent og referent.

             2)          Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

             3)          Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

             4)          Forslag.

             5)          Forelæggelse af budget til godkendelse.

             6)          Valg af medlemmer til bestyrelsen.

             7)          Valg af suppleanter til bestyrelsen.

             8)          Valg af revisor.

             9)          Eventuelt.

3.2.       Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst to ugers og højst otte ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen.

3.3.       Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

§ 4. Forslag:

4.1.       Ethvert medlem har ret til at få emner behandlet på den ordinære generalforsamling.

4.2.       Forslag/emner  til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsen i hænde senest den 15. marts. Forslag/emner der ønskes behandlet på generalforsamlingen skal i detaljer fremgå af indkaldelsen.

§ 5. Ekstraordinær generalforsamling:

5.1.       Ekstraordinær generalforsamling afholdes:

> når bestyrelsen finder anledning dertil

> når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst 1/4 af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal

> når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

5.2.       Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst to ugers varsel.

5.3.       Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

§ 6. Stemmeret og fuldmagt:

6.1.       Ethvert medlem har stemmeret.

6.2.       Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt til.

6.3.       Et medlem kan højst afgive tre stemmer i henhold til fuldmagter. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen.

§ 7. Dirigent og referat:

7.1.       Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen.

7.2.       Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og offentliggøres senest fire uger efter generalforsamlingen på ejerforeningens hjemmeside. Bestyrelsens årsberetning offentliggøres på ejerforeningens hjemmeside 14 dage før afholdelse af ordinær generalforsamling. Såvel referat som årsberetning kan rekvireres i papirformat hos foreningens administration.

§ 8. Bestyrelsens medlemmer:

8.1.       Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 2-4 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

8.2.       Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for to år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i ulige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan fine sted.

8.3.       Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejdet i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant midlertidigt i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af manglende bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

8.4.       Bestyrelsen fastsætter selv forretningsordenen for udførelsen af sit hverv.

§ 9. Bestyrelsens pligter:

9.1.       Bestyrelsens har ledelsen af ejerforeningens anliggender.

9.2.       Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fællesudgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede.

9.3.       Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jfr. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fællesudgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. 

9.4.       Bestyrelsen udarbejder ordensregler, indeholdende husorden, med anvisninger for bl.a. altan- og vinduesvedligeholdelse, udlejning m.v., som efterfølgende fremlægges til godkendelse af generalforsamlingen.

9.5.       Bestyrelsesmøder afholdes når bestyrelsen finder behov for dette. Ekstraordinært bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, samt når to medlemmer af bestyrelsen begærer det.

9.6.       Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

9.7.       Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

9.8.       Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

§ 10. Drift:

10.1. Den daglige drift af foreningen varetages af en af bestyrelsen ansat inspektør.

10.2. Inspektøren har det daglige ansvar for foreningens personale, kontakt til håndværkere, leverandører til foreningen og at foreningens budget overholdelse.

10.3.    Inspektøren deltager på møde med bestyrelsen når dette ønskes, og rapporterer til fulde om den daglige drift til bestyrelsen.

§ 11. Administration:

11.1.    Bestyrelsen skal antage en administrator til bistand ved varetagelse af ejendommens daglige drift.

11.2.    Administrator skal besidde de fornødne kvalifikationer og være bestallingshavende advokat eller medlem af Ejendomsforeningen Danmark. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.

§ 12. Tegningsret:

12.1.    Ejerforeningen tegnes af to medlemmer af bestyrelsen, hvoraf den ene skal være formanden eller næstformanden.

§ 13. Fællesudgifter m.v.:

13.1.    I overensstemmelse med ejerlejlighedslovgivningen afholdes alle foreningens fællesudgifter af ejerlejlighedsejerne forholdsvis i henhold til de tinglyste fordelingstal.

13.2. Dog fritages garageejere for deltagelse i betalinger, der vedrører udgifter, der udelukkende afholdes til vedligeholdelse, nye installationer eller lign. i boligejerlejlighederne, herunder vedr. varme-, vand-, og tv-forsyning.

13.3. Udgifter til vand- og varmeforbrug kan opgøres og fordeles i henhold til regulativ herom.

13.4. Alle anlægs- og driftsudgifter vedrørende fælles medienetværk, herunder TV/radio m.v., afholdes ligeligt med 1/354 for hver ejerlejlighed uanset fordelingstal.

§ 14. Revision:

14.1.    Ejerforeningens regnskab revideres af en statsautoriseret eller registreret revisor, der vælges af generalforsamlingen.

14.2. Foreningens revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

14.3. Foreningens revisor må ikke være medlem af ejerforeningen.

14.4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.

§ 15. Årsregnskab:

15.1.    Ejerforeningens regnskabsår løber fra 1. januar til 31. december.

15.2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance.

15.3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

§ 16. Vedligeholdelse:

16.1.    Den til enhver tid værende lejlighedsejer har ansvaret for den indvendige fornyelse og vedligeholdelse af det areal, der er tilgængeligt gennem lejlighedens hovedindgangsdør og afgrænset af lejlighedens ydermure.

Ejerens fornyelses- og indvendige vedligeholdelsespligt omfatter:

> Alm. vedligeholdelse så som hvidtning, maling og tapetsering,

> Gulvbelægning, gulvbrædder, loftspuds, indvendige døre, egne dørlåse, ruder og indvendige vinduer,

> Ejerlejlighedens udstyr, herunder el-kontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, vand- og varmemålere,

> Fælles forsyningsledninger og fælles installationer efter disse forgreninger i ejerlejligheden.

Lejlighedsejeren må ændre, modernisere og forbedre sin ejerlejlighed, herunder flytte eller fjerne ikke bærende skillerum i det omfang, dette ikke er til gene for andre lejlighedsejere. Lejlighedsejeren er pligtig til at indhente bygningsmyndighedens tilladelse i alle tilfælde, hvor en sådan er påkrævet.

16.2.    Ejerforeningen har ansvaret for den udvendige fornyelse og vedligeholdelse, som omfatter:

> De bygningsdele, som ikke i henhold til § 16.1. er omfattet af den enkelte ejerlejlighedsejers ansvar, herunder murværk, døre, der ikke er i forbindelse med den enkelte lejlighed, ruder og vinduer i trappeopgange. Dog påhviler det ejerforeningen at male boligernes vinduer udvendigt.

> Fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses forgreninger i de enkelte ejerlejligheder, herunder brugsvandsrør, varmerør, forsyningsrør, afløbsrør, faldstammer, aftrækskanaler og hovedelledninger.

> Fællesarealer.

16.3. Enhver lejlighedsejer er pligtig til at give de af ejendomsinspektøren anviste håndværkere adgang til sin ejerlejlighed, når dette er påkrævet af hensyn til reparationer, vedligeholdelse m.v.
16.4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige lejlighedsejere, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for ejerens regning og om fornødent søge sig fyldestgjort i medfør af foreningens panteret.

§ 17. Udlejning:

17.1.    Ved udlejning eller udlån, herunder at lejligheden stilles til brug for andre end ejeren, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse fremsende kopi af lejekontrakten til ejerforeningens administration. Udlejning af en ejerlejlighed skal ske tidsbegrænset for en periode på max. 2 år.

17.2.  Udlejning til en ubestemt personkreds er ikke tilladt.

17.3. Den til enhver tid værende ejerlejlighedsejer er pligtig til i forbindelse med hver    udlejning eller udlån at indbetale et gebyr på kr. 1.000 til ejerforeningens grundfond. Gebyrets størrelse kan ændres af en generalforsamling.

17.4. Udlejning af enkelte værelser eller hele lejligheder må ikke ske i et sådant omfang, at der bor flere personer i en beboelseslejlighed end 2 gange antallet af opholdsrum.

17.5.    Udlejer er pligtig at indskærpe lejer, at lejemålet vedrører en ejerlejlighed, og at lejer skal overholde den for ejendommen vedtagne husorden samt øvrige beslutninger, som måtte være truffet af ejerforeningens generalforsamling. Udlejer er ansvarlig for, at lejer overholder sine forpligtelser i henhold til husorden m.v. og hæfter for enhver skade, som lejer måtte påføre ejerforeningen eller medlemmer af denne.

§ 18. Husorden og regulativer:

18.1.    Enhver beboer har pligt til at gennemlæse og følge den gældende husorden og de af generalforsamlingen vedtagne regulativer for vand- og varmeforsyning.

§ 19. Grundfond:

19.1.    Ved hvert ejerskifte betales der kr. 1.000,- til en grundfond. Beløbet kan ændres af en generalforsamlings flertal. Ved udlejning se punkt 17.3.

19.2. Bestyrelsen er berettiget til i fælles interesseanliggender at anvende grundfondens midler f.eks. ved fornyelsen af anlæg, uforudsete hændelser mv.

§ 20. Sikkerhedsstillelse:

20.1. Til sikkerhed for ethvert krav, som ejerforeningen måtte få på den til enhver tid værende ejer af en ejerlejlighed, hvad enten kravet måtte vedrøre restancer med hensyn til fællesudgifter m.v., erstatningskrav af enhver art, skal tidligere den 19/12 1975 og den 23/6 1999 tinglyste pantesikkerhed fortsat være gældende, således at nærværende vedtægt intet ændrer heri. Det påhviler hver enkelt ejer at påse, at denne sikkerhed altid har 1. prioritet panteret i hver ejerlejlighed.

Det gentages hermed, at bestemmelsen om tinglyst pantesikkerhed i 1999 angav følgende:

  ”med virkning fra 1.7.1999 reguleres sikkerhed stor kr. 10.000,00 i henhold til vedtægt § 11 stk. 1, tinglyst den 19/12 1975, med årligt 10% af den til enhver tid værende sikkerhed. Herefter vil sikkerheden pr. 1/7 1999 udgøre kr. 11.000,00 og pr. 1/7 2000 udgøre kr. 12.100,00 og så fremdeles reguleret hver den 1/7 fremover”.

I henhold til denne bestemmelse er den akkumulerede pantesikkerhed pr. 1/7 2015 opgjort til kr. 50.545,00, for hvilket der således er 1. prioritets pantesikkerhed i hver ejerlejlighed uanset lejlighedens fordelingstal. I forbindelse med generalforsamlingens godkendelse af nærværende vedtægt bestemmes, at reguleringen af sikkerhedens størrelse stilles i bero med virkning fra 1/7 2015, så ovennævnte sikkerhedsbeløb forbliver uændret som anført indtil 1/7 2035, fra hvilken dato ejerforeningens generalforsamling kan retablere stigning som vedtaget den 17. maj 1999.

§ 21. Tinglysning:

21.1. Nærværende dokument begæres tinglyst servitutstiftende på ejerlejlighederne nr. 1-398 af matr.nr. 5 it, 5 lf, 5 ir, 5 is og 5 if Taastrup-Valby By, Taastrup Nykirke.

Samtidig hermed ophæves tidligere tinglyst vedtægt, bortset fra de i § 20 nævnte, tinglyste pantesikkerhedsbestemmelser, som fortsat skal være gældende uændret i overensstemmelse med det i § 20 anførte.

21.2. Med hensyn til de på ejendommen påhvilende byrder, servitutter, rettigheder og forpligtelser henvises til ejendommenes blade i tingbogen.

21.3. Påtaleberettiget i henhold til nærværende vedtægt er Ejerforeningen Tåstruphave ved dennes bestyrelse. Administrator er: advokatfirmaet Ternstrøm, Hovedgaden 423, 2640 Hedehusene, til hvem henvendelse vedrørende ejerforeningens forhold kan ske.

 

Således vedtaget på ejerforeningens ekstraordinære generalforsamling den 4. maj 2016.

Underskrevet af bestyrelsen. 

Til vitterlighed, underskrevet af Uno Ternstrøm